マンション投資Q&A マンションはどれくらいもつの？ 将来修繕費用がかかるのでは？ 賃貸がつかなかったら？ なぜ節税になるの？ 30年もの長期ローンは定年後支払えないのでは？ なぜ生命保険の代わりになるのか？ 将来転売できるのか？ 地元の方が目が届いていいのでは？ 確定申告が面倒では？ マンションはどれくらいもつの？ マンションの工法にはSRCと呼ばれる鉄骨鉄筋コンクリート造法、　RCと呼ばれる鉄筋コンクリート造、S造と呼ばれる鉄骨造法の3種類あり、いずれも鉄とコンクリートの組み合わせです。鉄は非常に強度と粘りがありますが、錆に弱いという欠点があり、この点を補うために強アルカリ性のコンクリートで外気を遮断します。建造物の耐久性を失わせる原因はコンクリート表面が雨、風、外気の排気ガスなどにより徐々に中性化してゆき、これが鉄筋あるいは鉄骨部におよぶと錆やすくなり、建物の強度を失うということになります。通常コンクリートが中性化する速度は、1cm進むのに30年かかるといわれております。昭和55年以降の建築基準法では、コンクリートのかぶり厚は3cm以上と規定されていますので。30年×3cmで90年となり、理論的には90年は保つ事になります。なお、タイル張りなどの外装材を使用したり、定期的に修復をしていけばさらに寿命は延びます。 将来修繕費用がかかるのでは？ マンションのグレードや規模によっても違いはあります。管理組合と管理会社との協議で、外壁・エントランス・廊下・水道施設について30年くらいの修繕計画を立てるのが一般的です。期限を決めて予定経費を月割りにして所有者が積み立て、その積立金で修繕します。一般的には月2000〜3000円です。ただ、築年月がたっている物件ほど毎月の積立金額が高くなる傾向があります。1Kタイプのマンションは、ファミリーマンションと比べて戸数が多くなるのでそれだけオーナー様の負担は少なくなります。 賃貸がつかなかったら？ 初めて大家になるオーナーが不安に思うのは、借り手がつかなければどうしようかという事ですが、その点は心配いりません。事業用の貸ビルと違い、個人用の賃貸マンションは需要層がいる立地で家賃が適正であれば必ず借り手はいます。それでも心配なら、好条件の物件であれば管理会社が借り上げるというシステムもありますので安心です。（もちろん当社の管理形態にも家賃保証システムがあります。） 更に入居者が学生の場合は、だいたい、4年で1回転しますから、物件上昇に見合った家賃設定が可能です。 なぜ節税になるの？ ご自分で商売・自営をされていれば、利益を得るためにかかる費用は全て経費として利益から差し引く事ができます。つまり多くの利益が出ても、その分多くの経費を差し引けば利益に対して非常に少ない税金で済む訳です。 　 しかし、一般的な給与所得者の場合は利益（総所得）から給与所得控除・扶養控除・社会保険控除・その他保険の控除程度しか経費が認められていないため利益（総所得）が増えるとそれに応じて税金が増える仕組みになっています。 　 ところが、サラリーマンでも自分の家としてではなく、借家として家を貸す場合に限り自営業者の様に、家賃収入を得るために必要な経費は経費として認め（全て経費と認める訳ではありません）、翌年確定申告で経費として利益（給与所得）から差し引くことが出来るのです。よって源泉徴収で納めた所得税は、経費分の税金を国税還付金として還付されます。住民税は、その年の7月から経費に応じて減税されます。 30年もの長期ローンは定年後支払えないのでは？ 定年になると給与収入もなくなり、節税効果もなくなってしまいますが、本来マンション経営はローンを支払い続けていく事が目的ではありません。もちろん余暇資金があって、頭金を入れ、月々の返済額を減らしたり短期間で支払い切る事も可能ですが、40-50代というと、所得は増えてきますが累進課税制度下では、手取り収入は所得程増えておらず逆に、教育費や住宅ローン、単身赴任と出費が多く、余暇資金を作ることは難しいでしょう。ですから、無理な負担を増やしてまで計画するのではなく、無理なく安心して計画していただく手段として30年ローンの長期ローンを取り入れております。 　 定年を迎えた時点で幾ばくかの退職金を国・企業から頂きますが今の金利ではとても満足できる年金の補填にもなりません。あくまでも当社のマンション経営は、御定年迄に、わずかな負担で大きく元本返済、更には物価上昇にスライドした家賃収入力アップによって、御定年時には非常に有利な退職金の運用先、または保険としての活用を目的としています。 なぜ生命保険の代わりになるのか？ 住宅ローンではマンションを購入した場合、借入金に対し自動的に団体信用保険に加入させられます。団体信用保険とは、本人の死亡の場合に残金の全てを保険によって支払うという保険です。従って、遺族に住宅の債務は残りません。支払保険料は生存の場合年に一回払い戻しがある為、実際の負担金はわずかな費用ですみます。 将来転売できるのか？ 一戸建て住宅、ファミリーマンションと比較して、ワンルームマンションは特に投資市場が発達しています。従って、適正な価格付けなら、速やかに販売する事が可能です。また、自己売買ではなく、流通に強い業者に依頼すれば、隅々までの情報ネットワークがはられていますから迅速な売却が可能です。更に好条件を満たした物件なら、新規供給が少ないので売却可能です。更に物件価格は、過去の実績からみると、物価上昇にスライドしてあがっていますので、好立地の物件であれば更に付加価値が付くと思われます。私共はその好立地の物件のみ販売をしております。 地元の方が目が届いていいのでは？ 日本の出生率は毎年低下し、年を追うごとに若年人口が減っているのは明らかです。但し、福岡の場合は事情が少し違います。公的データからも分かるように、他県に比べ若年人口が増加し、九州全体の大学生22万人の内、12万人約60%は福岡県にいます。更に就職人口迄含めると、九州の若者の70-80%は福岡にいることになります。 　 また、老齢単身者の増大や忙しいビジネスマンが遠距離通勤をさけるためにセカンドハウスを需要、更に中心部の事務所不足による事務所利用等、今後賃貸需要は増えることがあっても減る事は無いと考えられます。 確定申告が面倒では？ （株）アイ・アンド・アイ福岡顧問税理士の確定申告システムがお手伝いしますので、面倒な計算事務は一切ありません。

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